La Plata, ene 20 (Por Fernando Delaiti, de la redacción de
DIB).- Desde 2016 se entregaron más de 167 mil hipotecarios. Pero
en los últimos meses hubo una desaceleración.
1.- ¿Qué pasó con la
UVA desde su inicio?
En el crédito UVA, tanto la cuota y el capital se ajustan en
forma similar a la inflación. Este tipo de crédito se compone por una tasa que
varía entre 6 y 10%, según el banco más el ajuste de las cuotas correspondiente
al índice inflacionario. El incremento de la UVA desde el 31 de marzo de 2016 a
mediados de enero de este año fue del 125%, según datos del Banco Central.
Durante el último año, la variación de la UVA fue del 47%, lo que significó que
tanto el capital adeudado como la cuota aumentaron en el porcentaje indicado.
En 2018, entretanto, los alquileres y los salarios se incrementaron, en
promedio y para trabajadores en blanco, en torno al 32%.
2.- ¿Cuántos créditos se han entregado?
De acuerdo con los cálculos del Gobierno, desde enero de
2016 hasta la fecha se otorgaron cerca de 167 mil créditos hipotecarios, con un
promedio ese año de 1.300 créditos por mes, y desde 2017 hasta el primer
cuatrimestre de 2018 con un promedio mayor a 7.000. El pico fue en marzo del
año pasado, cuando se dieron 14.062 préstamos.
3.- ¿Qué pasa con la venta de inmuebles?
Las operaciones de compraventa en el mercado inmobiliario
bonaerense tuvieron un 2018 complejo, con cifras similares a 2017 pero con una
desaceleración significativa en los últimos meses. Mientras que en 2017 hubo
128.345 operaciones, el 24,3% fueron a través de hipotecas. El año pasado, de
las 119.633 operaciones, por créditos se registraron un 23,3%, según el Colegio
de Escribanos.
4.- ¿Cómo impactó el dólar en 2018?
Hubo un contraste importante entre la primera parte del año
y la segunda en relación a la adquisición de viviendas con créditos. En el primer
semestre (el dólar pasó en mayo pasó de $20 a $25, y en junio rozó los $30) se
concretaron 21.740 compras con hipotecas, y desde julio a diciembre solamente
6.175. El pico fue marzo con 5.253 hipotecas, mientras que diciembre sumó sólo
730. “En Bahía Blanca, por ejemplo, desde mediados del año pasado no hay
operaciones a través créditos UVA. Se hicieron inalcanzables por los ingresos
que se necesitan para el acceso. El aumento de la cuota asusta a quienes
podrían estar en condiciones de hacerlo”, dijo a DIB el expresidente del
Colegio de Martilleros, Carlos Esteban y titular del Colegio bahiense.
5.- ¿Qué se espera para 2019?
De acuerdo a economistas y operadores inmobiliarios, no se
prevé una reactivación del mercado, al menos en el corto plazo. Según las
últimas cifras de Reporte Inmobiliario, para acceder a un crédito UVA del Banco
Nación que cubra el 80% de la propiedad, hoy se necesita un ingreso mensual de
alrededor de $120 mil y la cuota inicial sería de unos $30.400. “Si no hay
modificaciones en las condiciones y en los montos, va a ser un año difícil.
Además de la incertidumbre, las tasas de interés están altísimas y es imposible
competir con eso, y quien tiene dólares prefiere paralizarlos”, dijo Esteban.
Para el titular del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Donsini, el
problema es básicamente que los créditos son en pesos y las propiedades están
en dólares, y no se subieron los valores. “Antes se pedían $2 millones y se
podía acceder a una propiedad de US$100 mil. Ahora, para la misma propiedad se
necesitan $4 millones y hoy esos montos son imposibles porque no da el ingreso
del salario”, señaló a DIB.
6.- ¿Qué medidas se estudian para deudores?
En el oficialismo aseguran que están avanzando en un
mecanismo pensado para aquellos tomadores que deban enfrentar un pago mensual
que supere en un 10% el avance de su ingreso en igual lapso. Según datos
provistos por el Banco Central, con cifras a noviembre, unos 35 mil deudores
que pueden solicitar al banco la activación de esta cláusula gatillo para que
se establezca el tope en la actualización de las cuotas, de modo que no supere
por más de 10 puntos la mejora salarial. Otra alternativa es solicitar una
extensión del plazo de pago de hasta un 25% del lapso total de repago, medida
ya prevista en las condiciones originales de estas líneas. Para los tomadores
de crédito, estos son solo “parches”. Un ejemplo: el primer crédito del Banco
Nación Tandil se entregó en mayo de 2017 y fue por $2.480.000. La cuota inicial
era de $11.700; en diciembre fue de $18.500, un 58% más.
7.- ¿Qué puede hacer la Legislatura?
El año pasado estuvo a punto de tratarse un proyecto que
busca “blindar” a quienes tomaron un crédito UVA en el Banco
Provincia, pero el debate quedó para 2019. La iniciativa del senador Federico
Susbielles ponía tope a las cuotas, que no podrán superar el 30% del ingreso
neto del deudor, y establecía que la tasa deberá ser igual o inferior a la del
Banco Nación. También disponía como obligatorio que la entidad ofrezca un
seguro de cambio durante el período de vigencia del preacuerdo, para evitar
saltos del dólar.
8.- ¿Es alto el nivel de morosidad?
Según el BCRA, hoy la mora está en apenas el 0,17%, con
alrededor de 250 deudores morosos sobre el total de más de 167 mil créditos
otorgados desde 2016. En el Banco Nación hay 221 deudores con atraso en el pago
de la cuota. En el Provincia se dieron 17.580 créditos en dos años y sólo hay
140 casos de clientes con algún retraso, con lo cual al día de hoy la mora de
los UVA no es un problema. En las líneas no UVA, la mora es mayor y está en
torno al 1%.
9.- ¿Cómo se organizan los tomadores?
A lo largo de la provincia han surgido grupos autoconvocados
que a través de las redes sociales buscan unir fuerzas para ser escuchados. En
La Plata, los tomadores de créditos debaten en
facebook.com/HipotecadosUVALaPlata. Allí hicieron un seguimiento de un caso
testigo sobre cómo varió la cuota y el capital en el último mes. Una familia
que tomó un crédito a 25 años por $1.082.500 en diciembre de 2017, debe en la
actualidad $1.610.852. Tras pagar su cuota durante trece meses, la deuda creció
a un ritmo de $1300 por día. Sin embargo, para Donsini hay una mala
interpretación porque “si bien es cierto que se debe más dinero del que se
pidió, las propiedades en pesos también se incrementaron. No hay que
asustarse”.
10.- ¿Qué pasa con los UVA para automotores?
El Estado mediante el Banco de la Nación lanzó en 2018 la
línea llamada Préstamos Personales Automotores ? UVA, destinada a financiar la
compra de automóviles 0 kilómetro y usados. El monto que se puede solicitar es
de hasta $1.000.000 para autos nuevos y hasta $500.000 para autos usados. El
plazo de pago es de hasta 60 meses, a pagar en cuotas mensuales las cuales son
calculadas por sistema de unidades UVA,
por lo que las quejas también se multiplican. Un ejemplo: una persona de
Florencio Varela que le otorgaron un crédito a cuatro años por $256.000 en
agosto de 2017, debe a enero de este año $285.256. (DIB) FD